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우선 마음에 드는 집을 골랐고, 등기부등본 등을 확인하여 빚 정도를 확인했다면, 계약 전 해당 집의 임대인을 확인해야 합니다. 임대인을 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법에 대해 알아보고, 전세사기를 당하지 않도록 해 봅시다.
1. 전세사기 유형 ① : 가짜 임대인과의 계약
'가짜 임대인'이 건물을 임대하면서 알아낸 '실제 임대인'의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 경우나 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채는 경우가 발생합니다. 이런 일을 막기 위해서는 실제 임대인을 확인하는 것이 매우 중요합니다.
2. 전세사기 대처법, 예방방안
불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우 대처법입니다.
(1) 임대인 신분증 외 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 반드시 체크해야 합니다.
(2) 임대인과 유선 통화를 통해 계약 내용을 꼼꼼하게 확인하기를 추천합니다.
(3) 전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 이체해야 합니다. 혹시나 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌에 입금해야 하는 경우가 발생한다면 반드시 특약사항에 작성해 두어야 합니다만, 최대한 임대인 명의 통장에 입금하기를 추천합니다.
3. 전세사기 유형 ② : 신탁회사의 동의 없는 계약
신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 재산을 전문가에게 재산을 이전하여 관리 및 운용하도록 하는 행위입니다. 이때 임대인을 위탁자라 하고, 전문가는 수탁자라고 칭하며, 재산에는 주택을 비롯한 부동산이 다 포함됩니다. 부동산 신탁이란, 위탁자가 부동산을 담보로 대출을 받거나, 수익을 얻기 위해 수탁자에게 신탁을 하는 행위입니다.
등기부등본을 확인하면 표제부, 갑구, 을구가 표시되는데 신탁여부는 '갑구'를 확인하면 알 수 있습니다. 임대인이 신탁계약을 맺게 되면 '갑구'에 작성이 되어 있고, 이때는 진짜 소유권이 임대인에게 없다는 것을 아셔야 합니다.
신탁 등기가 된 집으로 확인이 되면 신탁회사의 동의 없이 계약하게 되면 계약 자체가 무효가 될 수도 있으니, 반드시 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 계약을 해야 합니다. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의를 하고 증명서류가 있더라도 반드시 전문가의 도움을 받아 계약을 진행하거나, 다른 집을 알아보시는 것을 추천드립니다.
4. 전세사기 대처법, 예방방안
(1) 등기부등본 확인하기
앞서 설명드린 바와 같이, 등기부등본을 확인해서 표제부, 갑구, 을구에서 '갑구'를 확인하여 신탁계약이 맺어져 있는지 반드시 확인해야 합니다.
(2) 신탁원부 확인하기
등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면, '신탁원부'를 추가로 확인해야 합니다. 신탁원부란, 위탁자와 수탁자, 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명, 주소, 목적, 관리방법, 종료의 사유 등이 포함된 서류입니다. 이에 신탁원부를 확인해서 권리관계를 파악해야 하는데 전문가의 도움을 받으시길 추천드리며, 이는 등기소에서 직접 발급받을 수 있습니다.