전세사기 유형, 대처방법, 예방방안 ② 확정일자 열람, 우선변제권 등

마음에 드는 전셋집을 구하고 실제 임대인을 확인하고 나면 실질적으로 계약서를 작성해야 합니다. 계약서를 작성할 때에도 전세사기를 당할 수 있습니다. 선순위 임차보증금 및 근저당을 허위 고지 하는 등의 전세사기를 유형별 대처방법과 예방방안을 확인하여 전셋집 계약 하는데 참고하시기를 바랍니다.

 

 

 

 

1.  전세사기 유형 ① : 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

 

 

 

(1) 다가구 전입세대 확정일자 열람하기

 

위의 사례와 같이 다가구 주택이나 오피스텔처럼 여러 세입자가 이미 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 '선순위 임차보증금'이라 파악해야 합니다. 혹시 해당 건물이 경매에 넘어가게 되면, 나보다 먼저 보증금을 받고, 나는 상대적으로 '후순위'가 된다고 생각하면 됩니다. 등기부등본에는 세입자들의 보증금을 확인할 수 없으니 이 경우 '다가구 전입세대 확정일자'라는 서류를 확인해 보아야 합니다. 전입신고 후 확정일자를 받은 세입자의 보증금은 모두 확인이 가능합니다. 

 

(2) 우선변제권

 

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 전입신고를 하면서 수수료 600원을 추가로 내고 확정일자를 함께 받으면 ‘우선변제권’이 생기게 됩니다. 이는 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액을 제3자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 이는 내가 확정일자를 받은 날짜보다 집주인이 근저당을 설정하는 시점이 늦는다면 집이 경매에 넘어가게 되더라도 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있는 것을 말합니다.

 

(3) 최우선변제

 

주택임대차보호법에 따르면 주택이 경매에 매각될 때, 내 보증금이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 확정일자 받은 날짜와 상관없이 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 내가 가장 늦게 입주한 세입자라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

2. 전세사기 대처방법, 예방방안

 

 

다가구주택의 경우 계약을 하기 전, 만약의 경우를 대비하여 계약서 내에 특약사항을 다 작성하고, 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 합니다. 계약전에 임대인의 동의서, 임대인 신분증 사본과 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받아 확인하고, 계약후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 등을 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람내역 2가지 모두 발급해서 확인하도록 합니다.